Alzamiento de Prendas e Hipotecas
¿Qué es una hipoteca?
El costo de una casa generalmente supera los ingresos de los consumidores, es por esto que para adquirir un bien inmuebles, éstos se ven obligados a adquirir un crédito hipotecario. Las instituciones financieras deben asegurarse de que le paguen de alguna forma estos créditos, de esta manera, se constituye una hipoteca sobre la casa, el departamento o el terreno que se compra, lo que le permite a la institución vender la propiedad y pagarse preferentemente con su venta en caso de que el consumidor no cumpla oportunamente con las obligaciones.
La hipoteca se constituye únicamente sobre bienes inmuebles (que no se pueden mover), como una casa, departamento o terreno.
¿Qué es una Prenda?
Es una garantía que permite a la institución que otorga un crédito, asegurar su pago a través de la venta forzada (subasta).
Existen dos tipos de prenda:
a) Prenda sin desplazamiento: Son aquellas en que el consumidor puede seguir utilizado el bien, es decir, no queda retenido.
b) Prenda con desplazamiento: Son aquellas que quedan retenidas por la institución que otorga el crédito, como las joyas en prenda a la Tía Rica.
La prenda, a diferencia de la hipoteca, se constituye sobre bienes muebles (que se pueden mover), como automóviles, maquinarias, animales, entre otros.
¿Qué es el alzamiento de una prenda o hipoteca?
La prenda y la hipoteca son garantías aseguran el pago de un crédito.
Es necesario alzar las garantías, ya que de esta manera es posible disponer del bien libremente. Para alzar la prenda y la hipoteca deben realizarse los mismos trámites que para su constitución: inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo en el caso de las hipotecas e inscribirse en el Registro de Prendas Sin Desplazamiento en el caso de las prendas.
¿De qué se trata la Ley N° 20.855?
La Ley N° 20.855 regula el alzamiento de las hipotecas y prendas que se hayan constituido a propósito de la contratación de un crédito hipotecario o prendario. Es decir, establece reglas para asegurar que una vez pagado el crédito, el consumidor pueda disponer libremente de su auto o propiedad dado en garantía, permitiéndole venderlo o hacer con éstos lo que estime necesario.
¿Cómo se entera un consumidor si su prenda o hipoteca no se encuentra alzada?
El consumidor debe consultar al proveedor que le otorgó el préstamo si la hipoteca o prenda se encuentra alzada. Además, puede consultar si tiene hipotecas vigentes en el Conservador de Bienes Raíces del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.
Por su parte, las prendas pueden ser consultadas en el Registro de Prendas Sin Desplazamiento que lleva el Registro Civil.
Para la aplicación de lo establecido en la Ley N° 20.855 y solicitar el alzamiento de la garantía, el consumidor debe haber pagado sus obligaciones.
¿Qué son las hipotecas y prendas generales?
La hipoteca y prenda general consisten en garantías sobre un bien que asegura el pago de todas las obligaciones presentes o futuras que el consumidor tenga o pueda llegar a tener con la institución que otorga el crédito.
De esta manera, la institución puede asegurar el pago de otras obligaciones distintas al primer crédito que solicitó, por ejemplo, por deudas relacionadas con la tarjeta de crédito o la línea de crédito de su cuenta corriente.
En la medida en que existan obligaciones pendientes, el proveedor no se encontraba en la obligación de alzar la hipoteca o la prenda general, aun cuando ya se había pagado completamente el crédito original. Sin embargo, con esta nueva ley, las instituciones financieras se encuentran obligadas a informare el derecho a dejar sin efecto esta garantía general, en caso de que el consumidor haya terminado de pagar todas las obligaciones relacionadas con esta garantía.
¿Qué hacer si se tiene un crédito hipotecario o prendario?
Si un consumidor tiene un crédito hipotecario o prendario y aún no ha terminado de pagarlo, se le hará aplicable la nueva norma al momento de terminar de pagar su crédito, por lo que no debe preocuparse mayormente.
Si por el contrario, tiene un crédito hipotecario o prendario y terminó de pagarlo recientemente, le recomendamos solicitar el alzamiento de la hipoteca o la prenda, según sea el caso.
¿Quién asume los costos de alzar la prenda o la hipoteca?
De acuerdo a la nueva ley, los costos de alzar la prenda o la hipoteca son de cargo de la institución que otorgó el crédito.
¿Qué plazo tiene el proveedor para alzar una prenda o hipoteca?
El proveedor debe otorgar la escritura de cancelación de la prenda o la hipoteca e inscribirla en el registro respectivo en el plazo de 45 días desde que se se terminó de pagar el crédito que dio lugar a la prenda o hipoteca.
En el caso de las hipotecas o prendas generales, cuyo alzamiento opera previa solicitud del consumidor, la institución financiera que otorgó el crédito debe otorgar la escritura de cancelación de la garantía e inscribirla en el respectivo registro en el plazo de 45 días contados desde la solicitud.
¿Qué pasa con los créditos pagados antes de la entrada en vigencia de esta ley?
Si un consumidor pagó todas sus obligaciones antes de la entrada en vigencia de la nueva ley y todavía no ha alzado su prenda e hipoteca, existen ciertas reglas que lo mantienen protegido.