SERNAC detectó diferencias de hasta un 23% en el costo total de un crédito hipotecario de 1500 UF a 20 años plazo

• Un consumidor, en este caso, podría terminar pagando entre 2.043 U.F. y 2.519 U.F. Es decir, casi 12 millones de pesos de diferencia entre el costo total del crédito más barato y el más caro al comparar todos los tipos de crédito hipotecarios.

• El estudio estableció además que existen diferencias de hasta un 77% en la CAE; y hasta 225% en el costo de los seguros de desgravamen e incendio con sismo, por lo que conviene cotizar y comparar antes de contratar.

Hasta un 23% de diferencia en el Costo Total del Crédito, es decir, cerca de 11 millones 900 mil pesos -considerando el valor de la UF al 30 de julio- se podría encontrar un consumidor al pedir un crédito hipotecario de 1.500 UF a 20 años plazo, según un estudio realizado por SERNAC, considerando la oferta de este tipo de créditos que hay en el mercado.

Los antecedentes para la elaboración de este estudio fueron recogidos entre el 6 y el 9 de julio de 2015, mediante los simuladores e información disponibles de la web de cada institución. Para ello, se consideró como base un crédito hipotecario de 1.500 UF, que cubre el 75% del valor de una propiedad de 2000 UF, a 20 años plazos, para un departamento ubicado en Santiago.

De las 44 entidades indagadas, el 55% ofrece créditos hipotecarios. De éstos, el 75%, es decir 18 de 24, disponían de información al momento de la recopilación de los datos

Se contemplaron, en el boletín, 5 entidades que otorgaban dos meses de gracias y una entidad que ofrecía sólo un mes de gracia al consumidor, del total de 18 entidades.

Principales resultados sobre la CAE y CTC

Al observar la Carga Anual Equivalente (CAE), se puede apreciar que existen diferencias que pueden alcanzar hasta el 77%. Es decir, un deudor de crédito hipotecario estaría pagando una CAE que va entre 3,26% y 5,76% anual por un crédito hipotecario por UF 1.500 a 20 años plazo.

En el caso del Costo Total del Crédito (CTC), se aprecia una diferencia de hasta un 23%. Es decir que un consumidor que contrate un crédito hipotecario por 1.500 U.F., terminaría pagando entre 2.043 U.F. ($51.243.629) y 2.519 U.F. ($63.182.918), casi doce millones de pesos de diferencia.

Además de la comparación de créditos a tasas fijas, se incorporaron los créditos ofrecidos con tasa mixta y tasa variable, según el nivel de tolerancia a la incertidumbre del consumidor.

Cabe recordar que la tasa fija se refiere a los créditos ofrecidos con una tasa de interés igual y conocida para todos los años del crédito. Mientras que la tasa mixta se refiere a los créditos ofrecidos con una tasa de interés igual y conocida en un primer período (3,5 y 10 años) y una tasa de interés que puede ser igual y conocida o variable y desconocida en los siguientes períodos del crédito.

En tanto, la tasa variable se refiere a los créditos ofrecidos con una tasa de interés igual y conocida en el primer año y una tasa de interés variable y desconocida en los siguientes años del crédito.

Respecto a los gastos operacionales se observaron diferencias de hasta un 66% considerando un monto mínimo a cancelar de 18,5 UF ($464.027) y un monto máximo de 30,71 UF ($770.285), lo que se constató en los sectores de Cajas de Compensación y Bancos, respectivamente. Hay que recordar que este desembolso considera el pago de impuestos.

Este estudio, además, encontró diferencias sobre los seguros desgravamen e incendio con sismo. Se observó cobros cuyas diferencias alcanzan un 225%, es decir, de 0,3 UF mensuales ($7.525) en el Banco Consorcio hasta 0,9745 UF mensuales ($24.443) en Banefe.

Esto significa que al término del pago del crédito, un consumidor podría pagar 72 UF, por este concepto, es decir, $1.805.904, mientras que por el seguro más caro podría pagar 233.88 UF, lo que equivale a más de 5 millones 866 mil pesos.

Derechos del consumidor en materia de crédito hipotecario

Los consumidores tienen una serie de derechos al momento de solicitar un crédito hipotecario, entre ellos:

• Derecho a exigir en los contratos de crédito hipotecario la hoja de resumen que debe ir en la primera hoja del contrato con el costo y las principales condiciones del mismo.
• Las cotizaciones de créditos hipotecarios deben tener una vigencia de al menos siete días hábiles. Es decir, en ese plazo, no le pueden cambiar las condiciones ofrecidas lo que le permite cotizar y comparar con otros oferentes.
• Tiene derecho a ser informado por escrito de las razones objetivas del rechazo a la contratación del crédito hipotecario.
• El proveedor no puede exigir al consumidor la inclusión, contra su voluntad, de otra hipoteca que no sea la que garantiza el crédito que se contrata.
• Recuerde que en los créditos hipotecarios sólo es obligatoria la contratación de seguros de desgravamen e incendio con sismo. Los demás seguros son de contratación voluntaria.
• El consumidor tiene derecho a pedir en cualquier momento información sobre el crédito hipotecario que posee y la institución tiene obligación de responder en un máximo de 3 días hábiles. De todas maneras la institución debe informar trimestralmente al consumidor el estado de su crédito.
• Los consumidores tienen derecho a conocer la liquidación total del crédito a su solicitud.
• Tienen derecho a terminar el contrato de crédito hipotecario por su sola voluntad una vez que haya pagado toda la deuda del crédito, incluyendo el costo de prepago.

Recomendaciones

Ante esto, el Director Nacional del SERNAC, Ernesto Muñoz indicó que "a la hora de contratar un hipotecario, es recomendable evaluar la oferta de propiedades que ofrece el mercado, ajustándose tanto a las necesidades como a la capacidad de pago".

Agregó que "es primordial tener una renta compatible con el dividendo. Una recomendación es que el gasto del dividendo no sea superior al 25% de la renta líquida mensual. Hoy en día, para solicitar un crédito hipotecario es necesario por lo general contar con un pie mínimo para la compra de una propiedad".

Al cotizar, es fundamental tener especial consideración en la Carga Anual Equivalente (CAE) y el Costo total del Crédito (CTC), ya que estos indicadores incorporan todos los costos asociados a un crédito hipotecario.

Asimismo, se aconseja evaluar por separado otros costos asociados, tales como seguros y gastos operacionales. No olvide que los seguros aunque obligatorios (desgravamen e incendio), pueden ser contratados separadamente.

Por último, siempre revise los requisitos y contratos asociados al crédito. Pida explicaciones frente a disposiciones que no comprenda. Hay que resaltar que las cláusulas abusivas son nulas y el SERNAC está constantemente analizando los contratos de este mercado.

Es importante que los consumidores exijan y revisen sus pólizas de seguro, en especial, el valor mensual del seguro; el deducible, es decir, la cantidad de dinero que no cubre la póliza y que depende de diversos factores; la cobertura, esto es, los montos comprometidos ante la ocurrencia de los siniestros contratados por el consumidor; y especialmente las restricciones o aquellos factores que no son cubiertos por el contrato.