Casi el 40% del costo del crédito hipotecario está formado por los intereses
Las tasas de interés a tasa fija, presentan diferencias de hasta 44% y las tasas variables o mixtas, de hasta 200%, por lo que vale la pena cotizar fijándose en este ítem.
29 de abril de 2010
Las tasas de interés a tasa fija, presentan diferencias de hasta 44% y las tasas variables o mixtas, de hasta 200%, por lo que vale la pena cotizar fijándose en este ítem.
- El costo de los seguros de desgravamen e incendio con sismo presentan diferencias de más de 400%, mientras los gastos operacionales presentan diferencias de hasta 84%.
- El SERNAC, como parte del monitoreo permanente al mercado del crédito, quiso indagar sobre cuánto le cuesta hoy a un consumidor el financiamiento de una vivienda.
- El sondeo se basa en la información entregada por los simuladores de créditos hipotecarios recogida entre el 30 y el 31 de marzo considerando a 14 bancos, 10 Agentes Administradores, 5 Cajas de Compensación y 1 Cooperativa de Ahorro y Crédito.
- El ejercicio simuló un crédito hipotecario por UF 1.500 (a 20 años plazo), equivalente al 75% del valor de una propiedad de UF 2.000, incluyendo seguros de desgravamen e incendio con sismo.
¿En qué fijarse?
- El costo del crédito está formado por el capital, el interés y comisión, más el costo de los seguros y los gastos operacionales. No obstante, en promedio la mayor parte de lo que el consumidor paga por sobre el dinero que solicitó, está formado por los intereses (37%) por lo que vale la pena comparar fijándose en este ítem. Los seguros representan el 6% en promedio y el 1% los gastos operacionales.
Los intereses
- El mercado ofrece créditos hipotecarios con tasa de interés fija, variable o mixta.
- En los préstamos con tasa fija, la tasa de interés no cambia durante el plazo pactado a diferencia de los de plazo variable, donde el interés del crédito queda fijado para un primer período de tiempo (1 hasta 5 años), luego puede cambiar en función de las condiciones económicas y financieras que ocurran a futuro, pudiendo establecerse una tasa límite.
- Las tasas de interés para créditos en UF financiados a tasa fija van entre 4,85% y 7% anual, lo que representa una diferencia de 44%. La menor tasa se registró en el sector agentes administradores (Consorcio), mientras que la mayor tasa se registró en el sector bancario (Banco París).
- En tanto, las tasas variables o mixtas fijadas para un primer período fluctuaron entre 1,95% y 5,86% anual, o una diferencia de 200% registrada en el sector bancario. El Banco de Chile (Edwards) ofrece la menor tasa, para un primer período cuyo plazo dura 1 año. En tanto, el Banco Bci y Tbanc ofertan la tasa mayor, 5,86% para un primer período de dos años, y la mantiene constante para el período restante.
Seguros
- En el caso de los seguros (desgravamen e incendio con sismo) de créditos a tasa fija las diferencias alcanzan hasta un 405% registrándose un mínimo de 0,27 UF ($5.670) y un máximo de 1,3640 UF ($28.642) mensuales.
- Mientras que en créditos en UF a tasa variable o mixta, las diferencias pueden alcanzar hasta 213% con un mínimo de 0,3200 UF ($6.720) y un máximo de 1 UF ($20.999).
Costo total seguros, desgravamen, incendio con sismo, para financiamiento en UF a tasa fija 75% del valor de un Dpto de UF 2.000 |
||||
Tipo de institución | Nombre empresa | Min/máx | Nombre producto | TL seguros |
Agentes administradores | Contempora | Máximo | Mutuo Hipotecario Tradicional |
0,5100 |
Cruz del Sur | Mínimo | s/i |
0,2700 |
|
Bancos | Del Desarrollo | Máximo | s/i |
1,3640 |
Falabella | Mínimo | Crédito HipotecarioMutuo |
0,4705 |
|
Cajas de Compensación y Cooperativas de Ahorro y Crédito | 18 de Septiembrey Gabriela Mistral | Máximo | s/i |
0,8700 |
Coopeuch | Mínimo | s/i |
0,6600 |
Gastos operacionales
- Todo crédito hipotecario incluye gastos operacionales o costos por ciertos trámites (estudio de títulos, tasación, impuestos, gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces etc.).
- Existen diferencias de hasta 84% o más de $330 mil en estos costos, con un mínimo de UF 18,7581 ($393.892) registrado en los Agentes Administradores y un máximo de UF 34,5 ($724.449) registrado en la Banca.
Gastos operacionales mínimos y máximos |
||||
Tipo de institución |
Mínimo UF |
Nombre |
Máximo UF |
Nombre |
Agentes Administradores |
18,7581 |
HipotecariaLa Construcción |
28,75 |
Cruz del Sur |
Bancos |
21,41 |
BBVA |
34,5 |
Ripley |
Cajas de Compensación |
20 |
La Araucana |
33 |
Los Héroes |
Cooperativas de Ahorroy Crédito |
29,2 |
Coopeuch |
29,2 |
Coopeuch |
El dividendo
- Los consumidores que coticen a través de simuladores su crédito hipotecario, se encontrarán con la dificultad principal que no se informa el costo final a pagar.
- No obstante, si se hace el ejercicio de calcular el costo del dividendo mensual por los años a pagar, los costos de los créditos hipotecarios van desde las UF 2.402, hasta las UF 2.952 o una diferencia de 23%. Es decir, por un crédito hipotecario, un consumidor podría terminar pagando casi el doble de las UF 1.500 que solicitó.
- El dividendo mensual total a pagar para créditos en UF financiados a tasa fija registró un mínimo de UF 10,01 y un máximo de UF 12,30 o una diferencia de 23%. El mínimo se registró en el sector agentes administradores y el máximo en el sector bancario.
Tipo de
institución
|
Nombre
|
Nombre producto
|
Tipo crédito
hipotecario
|
Tipo
de tasa
|
Costo Total
Crédito (*)
|
Mínimo/
máximo
|
Bancos
|
París
|
Letras
Hipotecarias
|
Letras
|
Fija
|
2.952
|
Máx
|
de Chile - Edwards
|
Mutuo Hipotecario
Endosable
|
MHE
|
Fija
|
2.522
|
Mín
|
|
Mutuo Hipotecario
Plus
|
MH
|
Fija
|
2.522
|
Mín
|
||
Agentes
administradores
|
Contempora
|
Mutuo Hipotecario
Tradicional
|
MHE
|
Fija
|
2.807
|
Máx
|
Consorcio Créditos
Hipotecarios S.A.
|
Mutuo Hipotecario
Tradicional
|
MHE
|
Fija
|
2.402
|
Mín
|
|
Mutuo Hipotecario
Autoajustable
|
MHE
|
Fija
|
2.402
|
Mín
|
||
Cajas de
Compensación
|
Gabriela Mistral
|
s/i
|
MH
|
Fija
|
2.786
|
Máx
|
18 de Septiembre
|
s/i
|
MH
|
Fija
|
2.786
|
Máx
|
|
La Araucana
|
Mutuo Recursos
Propios
|
MH
|
Fija
|
2.786
|
Máx
|
|
Los Héroes
|
s/i
|
MH
|
Fija
|
2.608
|
Mín
|
|
Cooperativas de
Ahorro y Crédito
|
Coopeuch
|
s/i
|
MH
|
Fija
|
2.628
|
Único
|
(*) No considera el costo de gastos operacionales.
Conclusiones
- No basta con fijarse sólo en el dividendo o lo que tendrá que pagar mes a mes por el crédito hipotecario. El costo final del crédito hipotecario está formado por intereses y comisiones, los seguros de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales.
- Cotice especialmente fijándose en los intereses, que se llevan hasta el 37% del costo del crédito hipotecario. Los intereses a tasa fija presentan diferencias de hasta 44%, mientras las tasas variables o mixtas registran diferencias de hasta 200%.
- Los gastos operacionales registran diferencias de hasta 84% llegando a costar hasta más de $700 mil.
- Los seguros presentan diferencias de hasta 400%, por lo que conviene cotizar especialmente considerando que los seguros pueden ser contratados directamente con una compañía distinta a la que otorga el crédito.
- Fíjese en la cobertura de los seguros, pues recuerde que por ejemplo, la cobertura contra sismos puede ser un adicional a la de incendio. Si le interesa este tipo de seguros, revise bien la póliza y además del precio, compare qué cubre y que no. Por ejemplo, exija conocer de antemano el porcentaje del valor de la propiedad que cubre el seguro de incendio con sismo: 80% o 90%. Note que existen diferencias entre casas y departamentos.
- La póliza del seguro debe explicar claramente la cobertura, el costo, el deducible o lo que tendrá que pagar el consumidor una vez que se haga efectivo y las restricciones.
- Una aproximación del valor total que se pagará al final del crédito y que servirá para comparar distintas alternativas de financiamiento, es multiplicar el dividendo con seguros incluidos por el número de cuotas a pagar.
- En el contrato de compraventa deben quedar establecidos el precio de la propiedad, las modalidades de pago, la posibilidad de prepago de la deuda, la tasa de interés y el plazo pactado para el crédito (fíjese en el número de dividendos).
- Cotice en al menos tres instituciones antes de tomar su decisión de contratar el crédito.Considere que es una inversión importante por lo que no hay que dejarse sólo por regalos u ofertones.