Diferencias de casi 200% en seguros de desgravamen

Los intereses y seguros, se llevan casi la mitad del costo del crédito hipotecario. Los intereses tienen diferencias de hasta 76% en las tasas variables y los seguros casi 200%.

• Los gastos operacionales tienen diferencias de hasta 128% o más de $400 mil.

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• El SERNAC, como parte del monitoreo permanente al mercado del crédito, indagó cuánto le cuesta a un consumidor el financiamiento de una vivienda y el costo de los seguros.
• El sondeo[1]se basa en antecedentes de créditos hipotecarios de entidades financieras incluyendo a 18 Bancos, 16 Agentes Administradores, 5 Cajas de Compensación y 5 Cooperativas de Ahorro y Crédito.
• El ejercicio[2] simuló un crédito hipotecario por UF[3] 1.500 (a 20 años plazo), equivalente al 75% del valor de una propiedad de UF 2.000, incluyendo seguros de desgravamen e incendio con sismo.

• El costo del crédito está formado por el capital, el interés y comisión, más el costo de los seguros y los gastos operacionales.
• En promedio, la mayor parte de lo que el consumidor paga por sobre el dinero que solicitó está formado por los intereses (33,9%), los seguros (7,3%), y los gastos operacionales, 1%. Por eso, vale la pena exigir una cotización y comparar fijándose en la suma de estos ítems.

• El mercado ofrece créditos hipotecarios con tasa de interés fija, variable o mixta.
• En los préstamos con tasa fija, la tasa de interés no cambia durante el plazo pactado a diferencia de los de plazo variable, donde el interés del crédito queda fijado para un primer período de tiempo (1 hasta 5 años), luego puede cambiar en función de las condiciones económicas y financieras que ocurran a futuro, pudiendo establecerse una tasa límite.
• Las tasas de interés para créditos en UF financiados a tasa fija van entre 4,05% y 6,70% anual lo que implica una diferencia de 65%. La menor tasa se registró en el sector bancario y la mayor en los agentes administradores.
• En tanto, las tasas variables o mixtas fijadas para un primer período fluctuaron entre 3,1% y 5,46% anual, lo que representa una diferencia de 76%. Las tasas mixtas registradas provienen del sector bancario.
• La tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios mutuos ofrecidos por las Cajas de Compensación y Cooperativas, de 5,64%, resultó mayor que la exhibida en mutuos y letras ofrecidos por la Banca, que registraron tasas promedio de 4,91% y 5,48%, respectivamente. También superó la tasa ofrecida en mutuos por los Agentes Administradores, de 5,49%.
• Antecedentes de la SBIF muestran que durante el 2008, 2009 y 2010, las tasas de interés promedio de las letras (12 a 20 años plazo) han sido menores que la de los mutuos endosables, excepto en junio 2009, donde ambas se igualaron.

• Todo crédito hipotecario genera gastos operacionales o costos por ciertos trámites (estudio de títulos, tasación, impuestos[5], gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, etc.).
• Existen diferencias de hasta 128% o $408.055, con un monto mínimo de UF 14,5 ($319.826) y un máximo de UF 33 ($727.881), lo que se constató para ambos casos en las Cajas de Compensación y Cooperativas de Ahorro y Crédito.

• El dividendo mensual total a pagar para créditos en UF financiados a tasa fija registró un mínimo de UF 9,22 ($203.365) y un máximo de UF 11,958 ($263.757) o una diferencia de 30%. El mínimo y máximo se registra en el sector bancario.

• Recordemos que los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario. El seguro de sismo, es una cobertura adicional a la de incendio.
• Los seguros de desgravamen e incendio con sismo de créditos en UF a tasa fija, registran diferencias de hasta 182%; con el mínimo en los agentes administradores y el máximo en el sector bancario. Mientras que en créditos en UF a tasa variable o mixta, las diferencias pueden alcanzar hasta 65%.
• Respecto del eventual encarecimiento de las tarifas del seguro de incendio y sismo, producto del terremoto del 27 de febrero del año pasado, se pudo advertir que entre febrero de 2010 y septiembre de 2011, 68% del total de casos posibles de comparar (15 de 22 entidades), aumentaron su valor. En promedio el alza alcanzó el 17,5% llegando al 108,4%. Aún así, los seguros han descendido en relación a periodos anteriores del 2011.

• No basta con fijarse sólo en el dividendo o lo que tendrá que pagar mes a mes por el crédito hipotecario. El costo final del crédito hipotecario está formado por intereses y comisiones, los seguros de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales.
• Sólo en gastos operacionales, existen diferencias de hasta 128%.
• Las tasas de interés fijas presentan diferencias de hasta 65%, mientras las tasas variables o mixtas registran diferencias hasta 76%.

• Exija una cotización y compare en al menos tres instituciones considerando el mismo plazo y negocie eligiendo a quien le entregue la mejor opción.
• No basta sólo fijarse en los intereses. Una institución que tiene intereses más bajos que otra, no necesariamente tiene un costo final más conveniente.
• Los intereses y seguros, se llevan casi la mitad del costo del crédito hipotecario.
• Los seguros presentan diferencias de más de 180%, por lo que conviene cotizar.
• Entre febrero de 2010 y septiembre de 2011, los seguros contra incendio y sismos, tuvieron un alza de 17,5% en promedio, pudiendo alcanzar hasta 108%. Recuerde que es su derecho contratar estos seguros directamente con una compañía distinta a la que otorga el crédito.
• Los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario y los otros seguros son opcionales.
• Fíjese en la cobertura de los seguros, pues recuerde que por ejemplo, la cobertura contra sismos es un adicional a la de incendio. Si le interesa este tipo de seguros, recuerde que no basta con que la póliza diga que cubre por incendio, debe decir además que le cubre por sismo. Revise bien la póliza, fíjese en lo que no le cubre (exclusiones) que deben estar identificadas en todas las coberturas (incendio, sismo, desgravamen) y además fíjese en el precio (prima), compare qué cubre y que no. Por ejemplo, exija conocer de antemano el porcentaje del valor de la propiedad que cubre. Note que existen diferencias entre casas y departamentos.
• La póliza del seguro debe explicar claramente la cobertura, el costo, el deducible o lo que tendrá que pagar el consumidor una vez que se haga efectivo, y las condiciones particulares, las restricciones o exclusiones.
• Recuerde que puede contratar el seguro en la compañía de seguros que usted elija. Cotice directamente en compañías de seguros.
• Considere que la compra de una vivienda es una inversión importante por lo que no hay que dejarse sólo por regalos u ofertones.