35% del costo del crédito hipotecario se lo llevan los intereses

También existen importantes diferencias en los costos de los seguros de incendio y desgravamen, y los gastos operacionales.

• El SERNAC, como parte del monitoreo permanente al mercado del crédito, indagó cuánto le cuesta a un consumidor el financiamiento de una vivienda, y especialmente el costo de los seguros.
• El sondeo (1) se basa en antecedentes de créditos hipotecarios de entidades financieras incluyendo a 18 Bancos, 16 Agentes Administradores, 5 Cajas de Compensación y 5 Cooperativas de Ahorro y Crédito.
• El ejercicio (2) simuló un crédito hipotecario por UF (3) 1.500 (a 20 años plazo), equivalente al 75% del valor de una propiedad de UF 2.000, incluyendo seguros de desgravamen e incendio con sismo.

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• El costo del crédito está formado por el capital, el interés y comisión, más el costo de los seguros y los gastos operacionales.
• En promedio, la mayor parte de lo que el consumidor paga por sobre el dinero que solicitó está formado por los intereses (35%), los seguros (7%), y los gastos operacionales, 1%. Por eso, vale la pena exigir una cotización y comparar fijándose en la suma de estos ítems.

• Recordemos que los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario. El seguro de sismo, es una cobertura adicional a la de incendio.
• Los seguros de desgravamen e incendio con sismo de créditos en UF a tasa fija, tienen diferencias de hasta 182%, con un precio mínimo mensual en los agentes administrativos (0,47 U.F.) y un máximo en el sector bancario (1,325 U.F.). Mientras en créditos a tasa variable o mixta, las diferencias pueden alcanzar hasta el 65% con un mínimo de 0,8017 UF hasta 1,325 UF.
• Respecto del eventual encarecimiento de las tarifas del seguro de incendio y sismo, producto del terremoto del 27 de febrero del año pasado, se pudo advertir que entre febrero de 2010 y julio de 2011, 15 de 21 entidades, 71% del total de casos posibles de comparar, aumentaron su valor. En promedio el alza alcanzó a 19,3%, y en un caso alcanza un 108,4%.
• Variación costo de seguros incendio con sismo, para financiamiento del 75% del valor de un Dpto. de UF 2.000

• El mercado ofrece créditos hipotecarios con tasa de interés fija, variable o mixta.
• En los préstamos con tasa fija, la tasa de interés no cambia durante el plazo pactado a diferencia de los de plazo variable, donde el interés del crédito queda fijado para un primer período de tiempo (1 hasta 5 años), luego puede cambiar en función de las condiciones económicas y financieras que ocurran a futuro, pudiendo establecerse una tasa límite.
• Las tasas de interés para créditos en UF financiados a tasa fija van entre 4,15% y 6,7% anual, lo que representa una diferencia de 61%. La tasa menor se observó en el sector bancario y la mayor en agentes administradores.
• En tanto, las tasas variables o mixtas fijadas para un primer período fluctuaron entre 3,1% y 5,59% anual, o una diferencia de 80% registrada en el sector bancario.
• Antecedentes de la SBIF muestran que las tasas de interés promedio de los créditos hipotecarios pactados entre 12 y 20 años plazo, se han mantenido relativamente estables a partir del segundo cuatrimestre de 2009, retomando niveles de tasas exhibidas en 2007, esto es, niveles anteriores a la crisis financiera internacional.

• Todo crédito hipotecario genera gastos operacionales o costos por ciertos trámites (estudio de títulos, tasación, impuestos (4) gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, etc.).
• Existen diferencias de hasta 128% o $406.149 en estos costos, con un mínimo de UF 14,5 ($318.235) y un máximo de UF 33 ($724.259), ambos registrados en Cajas de Compensación y Cooperativas de Ahorro y Crédito.

• No basta con fijarse sólo en el dividendo o lo que tendrá que pagar mes a mes por el crédito hipotecario. El costo final del crédito hipotecario está formado por intereses y comisiones, los seguros de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales.
• Exija una cotización y compare en al menos tres instituciones considerando el mismo plazo y negocie eligiendo a quien le entregue la mejor opción.
• No basta sólo fijarse en los intereses. Una institución que tiene intereses más bajos que otra, no necesariamente tiene un costo final más conveniente.
• Los intereses y seguros, se llevan casi la mitad del costo del crédito hipotecario.
• Los seguros presentan diferencias de más de 180%, por lo que conviene cotizar.
• Entre febrero de 2010 y julio de 2011, los seguros contra incendio y sismos, tuvieron un alza de 19% en promedio, pudiendo alcanzar hasta 108%. Recuerde que si le conviene, es su derecho contratar estos seguros directamente con una compañía distinta a la que otorga el crédito.
• Recuerde que los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario y los otros seguros son opcionales.
• Fíjese en la cobertura de los seguros, pues recuerde que por ejemplo, la cobertura contra sismos es un adicional a la de incendio. Si le interesa este tipo de seguros, recuerde que no basta con que la póliza diga que cubre por incendio, debe decir además que le cubre por sismo. Revise bien la póliza, fíjese en lo que no le cubre (exclusiones) que deben estar identificadas en todas las coberturas (incendio, sismo, desgravamen) y además fíjese en el precio (prima), compare qué cubre y que no. Por ejemplo, exija conocer de antemano el porcentaje del valor de la propiedad que cubre.
• La póliza del seguro debe explicar claramente la cobertura, el costo, el deducible o lo que tendrá que pagar el consumidor una vez que se haga efectivo, y las condiciones particulares, las restricciones o exclusiones.
• Recuerde que puede contratar el seguro en la compañía que usted elija.
• Considere que la compra de una vivienda es una inversión importante por lo que no hay que dejarse sólo por regalos u ofertones.
• Los gastos operacionales registran diferencias de hasta un 128%.
• Las tasas de interés fijas presentan diferencias de hasta 61%, mientras las tasas variables o mixtas registran diferencias hasta 80%.

Ficha Técnica