Diferencias de más de 180% en costo de seguros en créditos hipotecarios

Producto del terremoto del año pasado, entre febrero del año 2010 y enero de este año 2011, el costo de los seguros de incendio con sismo aumentaron en promedio un 18,5%.

• El SERNAC, como parte del monitoreo permanente al mercado del crédito, indagó cuánto le cuesta a un consumidor el financiamiento de una vivienda, y especialmente el costo de los seguros.
• El sondeo (*) se basa en antecedentes de créditos hipotecarios de entidades financieras incluyendo a 17 Bancos, 17 Agentes Administradores, 5 Cajas de Compensación y 5 Cooperativas de Ahorro y Crédito.
• El ejercicio (**) simuló un crédito hipotecario por UF 1.500 (a 20 años plazo), equivalente al 75% del valor de una propiedad de UF 2.000, incluyendo seguros de desgravamen e incendio con sismo.

• El costo del crédito está formado por el capital, el interés y comisión, más el costo de los seguros y los gastos operacionales.
• En promedio, la mayor parte de lo que el consumidor paga por sobre el dinero que solicitó está formado por los intereses (36%), los seguros (7%), y los gastos operacionales, 1%. Por eso, vale la pena exigir una cotización y comparar fijándose en la suma de estos ítems.

• Recordemos que los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario. El seguro de sismo, es una cobertura adicional a la de incendio.
• Los seguros de desgravamen e incendio con sismo de créditos en UF a tasa fija, tienen diferencias de hasta 182%, con un precio mínimo mensual en los agentes administrativos (0,47 U.F.) y un máximo en el sector bancario (1,325 U.F.). Mientras en créditos a tasa variable o mixta, las diferencias pueden alcanzar hasta el 65% con un mínimo de 0,8017 UF hasta 1,325 UF.
• Respecto del eventual encarecimiento de las tarifas del seguro de incendio y sismo, producto del terremoto del 27 de febrero del año pasado, se pudo advertir un aumento del 18,5%.
• La evolución, en las instituciones indagadas, de las primas del seguro de incendio y sismo muestra que los aumentos más altos se han producido en mayo 2010 y junio 2010, correspondientes en promedio a un 7,5% y a un 9,99% respectivamente.
• Variación costo de seguros incendio con sismo, para financiamiento del 75% del valor de un Dpto. de UF 2.000

• El mercado ofrece créditos hipotecarios con tasa de interés fija, variable o mixta.
• En los préstamos con tasa fija, la tasa de interés no cambia durante el plazo pactado a diferencia de los de plazo variable, donde el interés del crédito queda fijado para un primer período de tiempo (1 hasta 5 años), luego puede cambiar en función de las condiciones económicas y financieras que ocurran a futuro, pudiendo establecerse una tasa límite.
• Las tasas de interés para créditos en UF financiados a tasa fija van entre 4,7% y 7% anual, lo que representa una diferencia de 53%, valores que se registraron en el sector bancario.
• En tanto, las tasas variables o mixtas fijadas para un primer período fluctuaron entre 3,5% y 5,85% anual, o una diferencia de 67% registrada en el sector bancario.
• Antecedentes de la SBIF muestran que las tasas de interés promedio de los créditos hipotecarios pactados entre 12 y 20 años plazo, se han mantenido relativamente estables a partir del segundo cuatrimestre de 2009, retomando niveles de tasas exhibidas en 2007, esto es, niveles anteriores a la crisis financiera internacional.

• Todo crédito hipotecario genera gastos operacionales o costos por ciertos trámites (estudio de títulos, tasación, impuestos (***), gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, etc.).
• Existen diferencias de hasta 71% o $296.097 en estos costos, con un mínimo de UF 19,2453 ($414.292) registrado en los agentes administradores y un máximo de UF 33 ($710.389) registrado en Cajas de Compensación y Cooperativas de Ahorro y Crédito.

• El dividendo total a pagar para créditos en UF a tasa fija va de UF 9,88 hasta 12,30 UF o una diferencia de 24%. El mínimo lo registraron los agentes administradores y el máximo el sector bancario.

• No basta con fijarse sólo en el dividendo o lo que tendrá que pagar mes a mes por el crédito hipotecario. El costo final del crédito hipotecario está formado por intereses y comisiones, los seguros de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales.
• Exija una cotización y compare en al menos tres instituciones considerando el mismo plazo y negocie eligiendo a quien le entregue la mejor opción.
• No basta sólo fijarse en los intereses. Una institución que tiene intereses más bajos que otra, no necesariamente tiene un costo final más conveniente.
• Los intereses y seguros, se llevan casi la mitad del costo del crédito hipotecario.
• Los seguros presentan diferencias de más de 180%, por lo que conviene cotizar.
• Entre febrero de 2010 y enero de 2011, los seguros contra incendio y sismos, tuvieron un alza de 18,5% en promedio. Recuerde que es su derecho contratar estos seguros directamente con una compañía distinta a la que otorga el crédito.
• Recuerde que los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario y los otros seguros son opcionales.
• Fíjese en la cobertura de los seguros, pues recuerde que por ejemplo, la cobertura contra sismos es un adicional a la de incendio.
• Si le interesa este tipo de seguros, recuerde que no basta con que la póliza diga que cubre por incendio, debe decir además que le cubre por sismo.
• Revise bien la póliza, fíjese en lo que no le cubre (exclusiones) que deben estar identificadas en todas las coberturas (incendio, sismo, desgravamen) y además fíjese en el precio (prima), compare qué cubre y que no. Por ejemplo, exija conocer de antemano el porcentaje del valor de la propiedad que cubre. Note que existen diferencias entre casas y departamentos.
• La póliza del seguro debe explicar claramente la cobertura, el costo, el deducible o lo que tendrá que pagar el consumidor una vez que se haga efectivo, y las condiciones particulares, las restricciones o exclusiones.
• Recuerde que puede contratar el seguro en la compañía de seguros que usted elija. Cotice directamente en compañías de seguros.
• Considere que la compra de una vivienda es una inversión importante por lo que no hay que dejarse sólo por regalos u ofertones.
• Los gastos operacionales registran diferencias de hasta un 71%.
• Las tasas de interés fijas presentan diferencias de hasta 53%, mientras las tasas variables o mixtas registran diferencias de casi 67%.