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Alzamiento de Prendas e Hipotecas

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La Ley N° 20.855, que entró en vigencia el 23 de enero de 2016, busca establecer la obligación del proveedor de créditos relativa a alzar las hipotecas y prendas que caucionan deudas que se encuentren íntegramente pagadas, a su costo, fijando un plazo acotado para esto. Es decir, se establecen reglas para asegurar que, una vez pagado el crédito que contrató para comprar su casa o auto, por ejemplo, usted pueda disponer libremente del bien que dio en garantía.

Nuevos derechos:

  • El proveedor debe tramitar y pagar los costos de alzamiento de la prenda o hipoteca, una vez pagado íntegramente el crédito.
  • Se establece un plazo acotado para realizar esta gestión, esto es, 45 días desde que se extinguen las obligaciones o se realiza la solicitud.
  • Se permite la realización de alzamientos masivos, de manera de hacer el procedimiento más ágil y sin costos para el consumidor.
  • El consumidor debe ser informado sobre el alzamiento en un plazo de 30 días después de finalizado el trámite.
  • En caso que el consumidor haya contratado de manera voluntaria y expresa una garantía general (la que no está obligado a mantener para acceder a nuevos créditos) el proveedor le debe informar este hecho, dentro de 20 días de pagadas íntegramente las deudas garantizadas con ella, de manera que el consumidor pueda optar por mantenerla o bien solicitar el alzamiento de la caución.
  • Se contempla una norma que se hace cargo de los alzamientos de hipotecas y prendas cuyas deudas ya fueron pagadas antes de su entrada en vigencia.

 ¿Quiénes se benefician?

Todas los consumidores que hayan pagado sus créditos hipotecarios o prendarios y que todavía no han alzado su hipoteca o prenda.

¿Cómo puedo saber si tengo una prenda o hipoteca que no se encuentra alzada?

Si usted desea saber si aún mantiene la garantía de su crédito, ya sea porque compró un auto o una casa a través de un crédito, por ejemplo, debe consultar al proveedor que le otorgó el préstamo. Asimismo, puede consultar si tiene hipotecas vigentes en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Por su parte, puede saber si tiene prendas vigentes consultando en el Registro de Prendas Sin Desplazamiento que mantiene el Registro Civil.

Preguntas Frecuentes de la Ley N° 20.855

¿De qué se trata la Ley N° 20.855?

La Ley N° 20.855 regula el alzamiento de las hipotecas y prendas que se hayan constituido a propósito de la contratación de un crédito hipotecario o prendario. Es decir, establece reglas para asegurar que una vez pagado el crédito, el consumidor pueda disponer libremente de su auto o  propiedad dado en garantía, permitiéndole venderlo o hacer con éstos lo que estime necesario.

¿Cuál es la diferencia entre la regulación anterior y la nueva ley?

Con la Ley 20.555 se estableció el derecho de todo consumidor de productos o servicios financieros a la oportuna liberación de las garantías, sin embargo, no se señalaba expresamente los plazos en que debía realizarse el alzamiento ni de quién era el costo del tramite. La nueva ley, establece plazos acotados para que se practique toda la gestión de alzamiento, incluyendo expresamente la obligación del proveedor del ingreso en el registro correspondiente. De esta forma, la institución financiera que otorgó el crédito es responsable de gestionar el proceso de alzamiento de forma completa, a su cargo y costo, debiendo informar al consumidor después de practicado el trámite completo.

¿Qué es una hipoteca?

El costo de una casa generalmente supera los ingresos de los consumidores, es por esto que para adquirir un bien inmuebles, éstos se ven obligados a adquirir un crédito hipotecario. Las instituciones financieras deben asegurarse de que le paguen de alguna forma estos créditos, de esta manera, se constituye una hipoteca sobre la casa, el departamento o el terreno que se compra, lo que le permite a la institución vender la propiedad y pagarse preferentemente con su venta en caso de que el consumidor no cumpla oportunamente con las obligaciones.

La hipoteca se constituye únicamente sobre bienes inmuebles (que no se pueden mover), como una casa, departamento o terreno.

¿Qué es una Prenda?

Es una garantía que permite a la institución que  otorga un crédito, asegurar su pago a través de la venta forzada (subasta).

Existen dos tipos de prenda:

a)     Prenda sin desplazamiento: Son aquellas en que el consumidor puede seguir utilizado el bien, es decir, no queda retenido.

b)    Prenda con desplazamiento: Son aquellas que quedan retenidas por la institución que  otorga el crédito, como las joyas en prenda a la Tía Rica.

La prenda, a diferencia de la hipoteca, se constituye sobre bienes muebles (que se pueden mover), como automóviles, maquinarias, animales, entre otros.

¿Qué es una hipoteca general?

La hipoteca general consiste en una garantía sobre un inmueble que asegura el pago de todas las obligaciones presentes o futuras que el consumidor tenga o pueda llegar a tener con la institución financiera que otorga el crédito.

De esta manera, la institución financiera puede asegurar el pago de otros créditos distintos al crédito hipotecario con la venta forzada de su propiedad, por ejemplo por deudas relacionadas con la tarjeta de crédito o la línea de crédito de su cuenta corriente.

Antes, En la medida en que existían obligaciones pendientes, el proveedor no se encontraba en la obligación de alzar la hipoteca, aún cuando ya se haya pagado completamente el crédito hipotecario. Por esta razón, la nueva normativa es de mucha importancia para el consumidor, pues ahora el proveedor se encuentra obligado a informarle su derecho a dejar sin efecto esta garantía general, en caso de que se haya terminado de pagar todas las obligaciones cubiertas por ésta.

Recuerde que la inclusión de la hipoteca general en los créditos hipotecarios se encuentra prohibida por la Ley del Consumidor, salvo que exista una solicitud escrita del consumidor que pida su inclusión.

¿Qué es una prenda general?

La prenda general, al igual como sucede con la hipoteca general, consiste en una garantía sobre un bien mueble (que se puede mover) que asegura el pago de todas las obligaciones presentes o futuras que el consumidor tenga o pueda llegar a tener con la institución financiera que otorga el crédito.

De la misma forma, en caso que el consumidor solicite otro crédito con la misma institución, en caso de no pago de éste, el proveedor puede solicitar la venta forzada del bien (un automóvil, por ejemplo), para exigir el pago de dicho crédito.

En la medida en que existan obligaciones pendientes, el proveedor no se encuentra en la obligación de alzar la prenda, aun cuando ya se haya pagado completamente el crédito prendario (crédito automotor, por ejemplo).

Al igual que en el caso de la hipoteca, con esta nueva ley el proveedor se encuentra obligado a informar el derecho a dejar sin efecto esta garantía general, en caso que el consumidor haya terminado de pagar todas las obligaciones cubiertas por ésta.

¿Por qué podría ser interesante tener una hipoteca o prenda general?

Existen ciertos casos en los que la constitución de una hipoteca o prenda general puede ser favorable para el consumidor. Por ejemplo, un consumidor que pretende contratar más de un crédito hipotecario, debe constituir y alzar dos hipotecas, lo que tiene costos asociados que podrían encarecer mucho los costos de los mismos. Por esta razón, por ejemplo, un consumidor puede querer mantener su hipoteca y hacerla extensible a otro crédito.

¿Qué se debe hacer si se tiene un crédito hipotecario?

Si un consumidor tiene un crédito hipotecario y aún no ha terminado de pagarlo, se le hará aplicable la nueva norma al momento de terminar de pagar su crédito.

Si por el contrario, tiene un crédito hipotecario y terminó de pagarlo recientemente, es recomendado solicitar el alzamiento de la hipoteca.

¿Qué se debe hacer para alzar una  hipoteca?

Si un consumidor solicitó un crédito hipotecario y ya terminó de pagarlo, es necesario alzar la hipoteca para que pueda disponer de su propiedad, es decir, para que pueda venderla sin problemas, por ejemplo.

Para determinar los trámites de alzamiento de la hipoteca, es necesario distinguir si se trata de una hipoteca específica o una hipoteca general.

Hipoteca Específica 

En caso de tratarse de una hipoteca específica, una vez que se extinga la obligación, es decir, cuando se terminen de pagar todas las cuotas del crédito, la institución financiera que otorgó el crédito debe, a su cargo y costo, otorgar la escritura pública necesaria para alzar la hipoteca e ingresarla para su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Para eso, el proveedor cuenta con 45 días contados desde que se extingue la deuda. Además, una vez realizados los trámites para el alzamiento, la institución financiera debe informarle al consumidor por escrito esta situación, dentro de los 30 días siguientes de practicada la cancelación.

 Hipoteca General

En este caso es necesario haber pagado íntegramente todas las obligaciones con el proveedor, ya sea como deudor principal o como avalista, fiador o codeudor solidario, es decir, no se debe tener ninguna otra obligación pendiente con la institución financiera que otorgó el crédito. Una vez extinguidas estas obligaciones, el proveedor debe informarle al consumidor en el plazo de 20 días que está en condiciones de solicitar el alzamiento de su hipoteca . Una vez que se informe esta situación   o en cualquier momento luego de haber extinguido sus obligaciones, el consumidor puede requerir el alzamiento por cualquier medio físico o tecnológico idóneo, por ejemplo, a través de una carta, un mail, entre otros. Este alzamiento será de cargo  y costo de la institución financiera que le otorgó el crédito y el proveedor tiene 45 días para dicha gestión, contados desde que usted realiza la solicitud.

¿Qué documentos se deben  guardar al terminar de pagar un crédito?

Se recomienda guardar los últimos 3 comprobantes de pago emitidos por el proveedor, ya que éstos hacen presumir el pago íntegro del crédito.

¿Qué son los alzamientos masivos?

Para alzar una hipoteca, es necesario otorgar una escritura pública ante un notario y subinscribirla en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo por cada deudor individualmente considerado.

Asimismo, para alzar una prenda sin desplazamiento (aquéllas en que el bien no queda retenido), es necesario otorgar una escritura pública o un instrumento privado autorizado y protocolizado en el registro de un notario e inscribirlo en el Registro de Prendas sin Desplazamiento del Servicio de Registro Civil e Identificación.

Con la nueva ley se permite la realización de alzamientos masivos, es decir, otorgar una sola escritura  que contenga un listado o nómina de gravámenes o prohibiciones respecto de uno o varios deudores para realizar el alzamiento de la hipoteca o prenda. Lo anterior facilita la tramitación y agiliza los plazos, ya que permite alzar varias garantías a la vez y el Conservador o Registro Civil en su caso, tienen un plazo de 10 días para practicar e inscribir la cancelación de las hipotecas solicitada, contado desde el ingreso a su oficio de la escritura respectiva.

¿Qué se debe hacer si se tiene un crédito prendario?

Si un consumidor tiene un crédito prendario, como un crédito automotor por ejemplo, y aún no ha terminado de pagarlo, se le hará aplicable la nueva norma al momento de terminar de pagar su crédito.

Si, por el contrario, tiene un crédito prendario y terminó de pagarlo recientemente, le recomendamos solicitar el alzamiento de la prenda.

Recuerde que la nueva ley se aplica solo a las prendas sin desplazamiento, es decir, a aquellas en que no tiene que dejar el bien en poder de quien le entrega el crédito, sino que puede continuar utilizandolo libremente.

¿Qué se debe hacer para alzar una prenda?

Si un consumidor solicitó un crédito prendario (como un crédito automotor, por ejemplo) y terminó de pagarlo, es necesario alzar la prenda para que pueda disponer libremente de ese bien.

Para determinar los trámites de alzamiento de la prenda, es necesario distinguir si se trata de una prenda específica o una prenda general.

 Prenda Específica 

En caso de tratarse de una prenda específica, una vez que se extinga la obligación, es decir, cuando se terminen de pagar todas las cuotas del crédito, la institución financiera que concedió el crédito debe, a su cargo y costo, otorgar la escritura pública o el instrumento privado para el alzamiento e ingresarlo para su inscripción en el Registro de Prenda sin Desplazamiento del Registro Civil e Identificación. Para eso, el proveedor cuenta con 45 días desde que se extingue la deuda. Además, una vez realizados los trámites para el alzamiento, la institución financiera debe informarle al consumidor por escrito de esta situación dentro de los 30 días siguientes de practicada la cancelación.

Prenda General

En caso de tratarse de una prenda general, en cambio, es necesario haber pagado íntegramente todas las obligaciones con el proveedor, ya sea como deudor principal o como avalista, fiador o codeudor solidario, es decir, no se debe tener ninguna otra obligación pendiente con la institución financiera que le otorgó el crédito. Una vez extinguidas estas obligaciones, el proveedor debe informarle  al consumidor en el plazo de 20 días que está en condiciones de solicitar el alzamiento de su prenda. Una vez que se informe esta situación o en cualquier momento luego de haber extinguido las obligaciones, el consumidor puede requerir el otorgamiento el alzamiento, por cualquier medio físico o tecnológico idóneo, por ejemplo, a través de una carta, un mail, entre otros. Este alzamiento será de cargo y costo de la institución financiera que le otorgó el crédito y el proveedor tiene 45 días para dicha gestión, contados desde que se realiza la solicitud.

¿Quién debe autorizar la escritura pública o instrumento privado para el alzamiento de la prenda?

La prenda se puede alzar a través de la inscripción de una escritura pública o instrumento privado en el Registro de Prendas sin Desplazamiento del Registro Civil e Identificación.

La escritura pública es un documento solemne que se otorga ante un notario, quien da fe de la declaración, pero no respecto de lo que señalan las partes. En el caso de las hipotecas, sólo se pueden constituir por escritura pública.

Por otro lado, un instrumento privado es un documento desformalizado, como sucede con un contrato, por ejemplo. Para efectos de lo que señala la Ley N° 20.855, en caso que la prenda se otorgue por medio de un instrumento privado, éste debe cumplir con ciertas solemnidades que consisten en una autorización notarial, la cual debe inscribirse en el protocolo que llevan los notarios. En este caso, la ley exige que la protocolización del instrumento público se realice en el mismo registro del notario que autorizó el instrumento privado en que consta la prenda.

¿Quién asume los costos de alzar la prenda o la hipoteca?

De acuerdo a la nueva ley , los costos de alzar la prenda o la hipoteca son de cargo de la institución que otorgó el crédito.

¿Qué plazo tiene el proveedor para alzar una  prenda o hipoteca?

El proveedor debe otorgar la escritura de cancelación de la prenda o la hipoteca e inscribirla en el registro respectivo en el plazo de 45 días desde que se ha extinguido la obligación crediticia que dio lugar a la prenda o hipoteca respectiva.

En el caso de las hipotecas o prendas generales, cuyo alzamiento opera previa solicitud del consumidor, la institución financiera que otorgó el crédito debe otorgar la escritura de cancelación de la garantía e inscribirla en el respectivo registro en el plazo de 45 días contados desde la solicitud.

¿Debe el proveedor de un crédito informar al consumidor algo después de alzar la prenda o la hipoteca?

Una vez que han extinguido las deudas y se ha procedido por parte del proveedor a alzar la prenda o hipoteca, ya sea porque se extinguió la obligación que dio lugar a la hipoteca o prenda específica o bien porque el consumidor lo solicitó, el proveedor debe informar por escrito y dentro del plazo de 30 días del alzamiento y cancelación de la prenda o de la hipoteca y de todo otro gravamen o prohibición constituido en su favor.

¿Desde cuándo comienza a regir la Ley N° 20.855?

La ley N° 20.855 comenzó a regir a partir del día 23 de enero de 2016.

¿Qué pasa con los contratos celebrados anteriormente a la fecha de entrada en vigencia de esta ley?

Si bien la nueva ley rige para  los contratos íntegramente pagados desde el día 24 de enero de 2016 en adelante, hay ciertas reglas que permiten que su aplicación a a créditos pagados con anterioridad a la fecha de su entrada en vigencia.

Para determinar si la nueva ley se aplica a su caso, lo primero que hay que hacer es verificar si se trata de una hipoteca o prenda específica o una hipoteca o prenda general.

Hipoteca General 

En caso que se trate de una hipoteca o prenda general y si el consumidor no tiene ninguna obligación pendiente con la institución financiera que le otorgó el crédito, siempre puede solicitar el alzamiento , cuyo costo seráde cargo del proveedor.

Hipoteca Específica

En caso que se trate de una hipoteca específica, la ley distingue entre aquellos créditos que hayan sido íntegramente pagados  hasta 6 años antes a la entrada en vigencia de la ley y aquellos pagados antes de ese plazo, es decir, distingue entre aquellos pagado en su totalidad entre el  día 23 de enero de 2010 y  el 23 de enero de 2016 y aquellos pagados antes del 23 de enero de 2010.

(i)      Contratos íntegramente pagados entre el 23 de enero de 2010 y el 23 de enero de 2016:

En este caso, la ley señala que se deben alzar las hipotecas respectivas dentro del plazo de 3 años contados desde la entrada en vigencia de la ley, es decir, antes del 23 de enero de 2019. Este alzamiento será de costo y cargo del proveedor.

De todos modos se puede solicitar, en cualquier momento desde la entreda en vigencia de la ley, el alzamiento de la hipoteca por escrito por cualquier medio físico o tecnológico, como una carta o un mail por ejemplo. Ante este requerimiento, la institución financiera deberá, a su costo y cargo, otorgar la escritura de cancelación e ingresarla para su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, en el plazo de 45 días, contados desde su solicitud.

(ii)    Contratos íntegramente pagados antes del 23 de enero de 2010

Para estos casos la institución financiera solo tendrá la obligación de alzar la garantía en la medida que se solicite asumiendo la institución financiera los costos del alzamiento.

Prendas Específicas

Respecto de las prendas específicas, la situación es similar a lo que ocurre con las hipotecas, diferenciándose únicamente en los límites para la aplicación de dichas reglas y los plazos establecidos para los alzamientos.

(i)      Contratos íntegramente pagados entre el 23 de enero de 2012 y el 23 de enero de 2016:

De esta manera, respecto de las prendas sin desplazamiento pagadas íntegramente hasta 4 años antes de la fecha de entrada en vigencia de la ley, es decir, antes del 23 de enero de 2012, el proveedor deberá, a su cargo y costo, otorgar el alzamiento y gestionar su cancelación en el Registro de Prendas sin Desplazamiento que lleva el Registro Civil e Identificación, dentro de los 18 meses siguientes a la entrada en vigencia de la ley, es decir, antes del 23 de julio de 2017.

Al igual como sucede con la hipoteca,  un consumidor puede solicitar el alzamiento de su prenda, con cargo y costo del proveedor, a través de un requerimiento escrito y la institución financiera deberá otorgar el alzamiento dentro de los 45 días siguientes a su solicitud. En este sentido, SERNAC recomienda solicitar el alzamiento de su prenda para agilizar su alzamiento.

(ii)    Contratos íntegramente pagados antes del 23 de enero de 2012

Por último, para los casos de los créditos prendarios pagados íntegramente antes del 23 de enero de 2012, la institución financiera solo tendrá la obligación de alzar esa garantía a su costo y cargo en la medida que usted lo solicite. En este caso el proveedor solo debe actuar a requerimiento del consumidor, asumiendo en ese caso la institución financiera los costos del alzamiento. Por tanto, SERNAC recomienda solicitar el alzamiento de una prenda para todos los casos de créditos prendarios pagados íntegramente antes de la fecha señalada.

¿Qué pasa si un consumidor pagó los trámites de alzamiento de una prenda o hipoteca?

Si el consumidor realizó el pago de su deuda desde el 24 de Enero de 2016 en adelante o aún no ha terminado de pagar su deuda, tiene derecho a solicitar al proveedor la devolución del pago anticipado o provisorio por concepto de costo de alzamiento que le hubiesen cobrado, ya que la nueva Ley ordena al proveedor asumir ese costo.

¿Los plazos que señala la ley, son hábiles o corridos?

La ley no señala si los plazos son de días corridos o hábiles, salvo en ciertos casos específicos. Por lo tanto, al no tratarse de un procedimiento administrativo, debe interpretarse de acuerdo a las normas generales, por lo que los plazos señalados deben computarse como de días corridos.

¿Qué pasa si el proveedor se niega a efectuar el alzamiento de una hipoteca?

En caso que la institución financiera que otorgó el crédito hipotecario se niegue a efectuar el alzamiento de una hipoteca una vez que se han extinguido totalmente las obligaciones, es posible denunciar dicho incumplimiento ante el Juzgado de Policía Local respectivo, pudiendo aplicarse una multa al efecto de hasta 750 UTM.

¿Qué pasa si el proveedor se niega a efectuar el alzamiento de una prenda?

En caso que la institución financiera que otorgó el crédito prendario se niegue a efectuar el alzamiento de una prenda una vez que se han extinguido totalmente las obligaciones, el consumidor puede solicitar judicialmente el alzamiento de su prenda, sin perjuicio de la posibilidad de solicitar las sanciones e indemnizaciones que correspondan de acuerdo a la Ley del Consumidor. En este caso, por tanto, es posible denunciar el incumplimiento ante el Juzgado de Policía Local respectivo, pudiendo aplicarse una multa al efecto de hasta 50 UTM.

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