Casi el 40% del costo del crédito hipotecario está formado por los intereses

Las tasas de interés a tasa fija, presentan diferencias de hasta 44% y las tasas variables o mixtas, de hasta 200%, por lo que vale la pena cotizar fijándose en este ítem.

• El costo de los seguros de desgravamen e incendio con sismo presentan diferencias de más de 400%, mientras los gastos operacionales presentan diferencias de hasta 84%.

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• El SERNAC, como parte del monitoreo permanente al mercado del crédito, quiso indagar sobre cuánto le cuesta hoy a un consumidor el financiamiento de una vivienda.
• El sondeo se basa en la información entregada por los simuladores de créditos hipotecarios recogida entre el 30 y el 31 de marzo considerando a 14 bancos, 10 Agentes Administradores, 5 Cajas de Compensación y 1 Cooperativa de Ahorro y Crédito.
• El ejercicio simuló un crédito hipotecario por UF 1.500 (a 20 años plazo), equivalente al 75% del valor de una propiedad de UF 2.000, incluyendo seguros de desgravamen e incendio con sismo.

¿En qué fijarse?

• El costo del crédito está formado por el capital, el interés y comisión, más el costo de los seguros y los gastos operacionales. No obstante, en promedio la mayor parte de lo que el consumidor paga por sobre el dinero que solicitó, está formado por los intereses (37%) por lo que vale la pena comparar fijándose en este ítem. Los seguros representan el 6% en promedio y el 1% los gastos operacionales.

Los intereses

• El mercado ofrece créditos hipotecarios con tasa de interés fija, variable o mixta.
• En los préstamos con tasa fija, la tasa de interés no cambia durante el plazo pactado a diferencia de los de plazo variable, donde el interés del crédito queda fijado para un primer período de tiempo (1 hasta 5 años), luego puede cambiar en función de las condiciones económicas y financieras que ocurran a futuro, pudiendo establecerse una tasa límite.
• Las tasas de interés para créditos en UF financiados a tasa fija van entre 4,85% y 7% anual, lo que representa una diferencia de 44%. La menor tasa se registró en el sector agentes administradores (Consorcio), mientras que la mayor tasa se registró en el sector bancario (Banco París).
• En tanto, las tasas variables o mixtas fijadas para un primer período fluctuaron entre 1,95% y 5,86% anual, o una diferencia de 200% registrada en el sector bancario. El Banco de Chile (Edwards) ofrece la menor tasa, para un primer período cuyo plazo dura 1 año. En tanto, el Banco Bci y Tbanc ofertan la tasa mayor, 5,86% para un primer período de dos años, y la mantiene constante para el período restante.

Seguros

• En el caso de los seguros (desgravamen e incendio con sismo) de créditos a tasa fija las diferencias alcanzan hasta un 405% registrándose un mínimo de 0,27 UF ($5.670) y un máximo de 1,3640 UF ($28.642) mensuales.
• Mientras que en créditos en UF a tasa variable o mixta, las diferencias pueden alcanzar hasta 213% con un mínimo de 0,3200 UF ($6.720) y un máximo de 1 UF ($20.999).

Gastos operacionales

• Todo crédito hipotecario incluye gastos operacionales o costos por ciertos trámites (estudio de títulos, tasación, impuestos, gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces etc.).
• Existen diferencias de hasta 84% o más de $330 mil en estos costos, con un mínimo de UF 18,7581 ($393.892) registrado en los Agentes Administradores y un máximo de UF 34,5 ($724.449) registrado en la Banca.

El dividendo

• Los consumidores que coticen a través de simuladores su crédito hipotecario, se encontrarán con la dificultad principal que no se informa el costo final a pagar.
• No obstante, si se hace el ejercicio de calcular el costo del dividendo mensual por los años a pagar, los costos de los créditos hipotecarios van desde las UF 2.402, hasta las UF 2.952 o una diferencia de 23%. Es decir, por un crédito hipotecario, un consumidor podría terminar pagando casi el doble de las UF 1.500 que solicitó.
• El dividendo mensual total a pagar para créditos en UF financiados a tasa fija registró un mínimo de UF 10,01 y un máximo de UF 12,30 o una diferencia de 23%. El mínimo se registró en el sector agentes administradores y el máximo en el sector bancario.

(*) No considera el costo de gastos operacionales.

Conclusiones

• No basta con fijarse sólo en el dividendo o lo que tendrá que pagar mes a mes por el crédito hipotecario. El costo final del crédito hipotecario está formado por intereses y comisiones, los seguros de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales.
• Cotice especialmente fijándose en los intereses, que se llevan hasta el 37% del costo del crédito hipotecario. Los intereses a tasa fija presentan diferencias de hasta 44%, mientras las tasas variables o mixtas registran diferencias de hasta 200%.
• Los gastos operacionales registran diferencias de hasta 84% llegando a costar hasta más de $700 mil.
• Los seguros presentan diferencias de hasta 400%, por lo que conviene cotizar especialmente considerando que los seguros pueden ser contratados directamente con una compañía distinta a la que otorga el crédito.
• Fíjese en la cobertura de los seguros, pues recuerde que por ejemplo, la cobertura contra sismos puede ser un adicional a la de incendio. Si le interesa este tipo de seguros, revise bien la póliza y además del precio, compare qué cubre y que no. Por ejemplo, exija conocer de antemano el porcentaje del valor de la propiedad que cubre el seguro de incendio con sismo: 80% o 90%. Note que existen diferencias entre casas y departamentos.
• La póliza del seguro debe explicar claramente la cobertura, el costo, el deducible o lo que tendrá que pagar el consumidor una vez que se haga efectivo y las restricciones.
• Una aproximación del valor total que se pagará al final del crédito y que servirá para comparar distintas alternativas de financiamiento, es multiplicar el dividendo con seguros incluidos por el número de cuotas a pagar.
• En el contrato de compraventa deben quedar establecidos el precio de la propiedad, las modalidades de pago, la posibilidad de prepago de la deuda, la tasa de interés y el plazo pactado para el crédito (fíjese en el número de dividendos).
• Cotice en al menos tres instituciones antes de tomar su decisión de contratar el crédito.Considere que es una inversión importante por lo que no hay que dejarse sólo por regalos u ofertones.